「2022年1月9日，“第二届未来城市·杭州论坛——共享·智慧·可持续：面向共同富裕的未来城市”在浙江大学紫金港校区以及线上成功举办。新加坡国立大学城市与地产研究院院长、教授Sing Tien Foo（程天富）在会上作了题为“住房政策及其经济效应：在新加坡的实证实验”的主旨演讲。」
▲ Sing Tien Foo（程天富），新加坡国立大学城市与地产研究院院长、教授
1. 新加坡住房政策的概况
Sing Tien Foo教授首先介绍了新加坡自1965年以来房屋所有权政策的演变过程和目前主要住房政策的概况，随后通过图表展示了新加坡当前房地产行业的发展现状和趋势。新加坡的居者有其屋计划最早于1964年2月12日由建屋发展局（HDB）提出。经过了近60年的发展，目前已经形成了一套相对完整的体系，是新加坡最重要的政策之一。当前新加坡的住房类型主要由政府提供的公共住房（即租屋）和私人自购住房两部分构成。其中，公共住房是社会生活中非常重要的住房形式，据统计大约有超过80%的新加坡人居住在政府提供的组屋中。
图1 新加坡的住房类型
2. 新加坡当前住房的发展现状和趋势
随着社会的发展，新加坡的住房发展趋势也发生了显著的变化。从2000年到2020年，个人拥有住房数量得到大幅提升，更多的新加坡人搬到了私人自购住房中。截至2020年，居民拥有的住房数量已经上升到137万套。根据相关统计，新加坡的公共房屋供应在过去的20年中，也发生了不同程度的变化。2017年之前，新加坡的公共房屋供应总体呈持续增长趋势。自2018年开始，公共房屋的供应则大幅下降。而随着新冠疫情的发展，自2021年开始，其供应又呈现出了上涨趋势。根据预测，在未来4-5年，公共住房的供应还会有所提升。
图2 新加坡公共住房供给
越来越多的年轻人由于组建家庭等原因产生了对房屋空间的更高需求，因此他们选择离开公共住房，转向个人购买住房或是租赁住房。与此同时，越来越多的年长居民则在公共住房中度过他们退休年龄。Sing Tien Foo教授还指出，房屋价格与居民收入间存在正相关关系。随着居民收入的不断增加，住房价格也与之同步上升。在新加坡，居民收入与房价间的比例相对稳定，对于大多数当地人而言，他们工作4-5年的收入便可以负担一套公共住房的购买价格。因此，尽管在过去的十年里公共住房和私人住房的价格都呈现出了相对快速的增长趋势，但住房仍然是大众可以负担得起的商品。
图3 新加坡大众可负担住房比例
3. 基于新加坡公共住房市场的实证实验
接下来，Sing Tien Foo教授通过对于社会流动性、住房和家庭构成、种族网络与社会融合、选举与家居改进计划等四项基于新加坡公共住房市场的实证实验的介绍，对新加坡住房政策及其对中国住房政策的启示进行了进一步说明。
在第一项关于住房与社会流动性的实证研究中，研究团队探究了公共住房政策对于住房消费的代际流动和大规模社会工程项目的影响，通过对人口结构、房屋交易以及银行信贷和借记卡消费数据等的分析，建立了相对移动性模型。该模型计算了房屋消费的百分数比例和排名，并作为衡量房屋消费流动性的手段。研究发现来自低收入家庭的次代居民的住房财富具有较强的向上流动性，且住在拥有较好教育资源和校区的的家庭社会向上流动性也会更高。
图4 住房与社会流动性的影响
第二项关于住房与住房和家庭形成的自然实验主要是针对公共住房政策如何影响新加坡的结婚和离婚率这一问题而开展的。自2001年起，新加坡推出了预购组屋项目来建设和分配新的公共住房，而结婚是获取期房公共组屋的重要手段。研究对比了期房与非期房居民是否存在不同的消费行为，以及获得预购组屋的居民在搬到公共期房前后的行为变化。研究结果显示，预购组屋政策使得申请居民的消费率下降12.4%，特别对于已婚夫妇而言，使得其在食物方面的消费下降了约35%；而预购组屋对单身者和35岁以上族群的影响则相对较小。
图5 新加坡的支持婚姻公共住房政策
在第三项关于种族网络和社会融合的研究中，研究团队对新加坡的华族、马来族、印度族进行了多元种族社会学的研究。具体是通过对文化设施和社会互动的调查，来探究住房对于上述方面的影响。研究发现，不同族群的居民购房倾向存在差异，华族购房者愿意付更多的钱生活在华人比较多的地方，马来族亦是如此，但这一倾向在其他族裔的人群中并不突出。
图6 新加坡的族裔融合政策
在第四项关于公共住房政策如何通过选举周期和家居改造计划的实证研究中，研究团队关注大选期间，执政党如何在不同的地区以及不同的时间点分配行家居改造计划的资源，并使用住房交易和选举数据进行了分析。研究发现家居改造计划是激励选票的有利工具。支持执政党的选区被优先 选择加入居改造计划，而优惠待遇的差异也导致了各选区之间住房价格的不平衡。
